“住改商”也是一种物权

       最高院出台的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，将“住改商”的利害关系业主，明确界定为本栋建筑物范围，同时赋予利害关系业主“一票否决权”。笔者同意贵报社论观点，这一规定并非如北京一些媒体所评论的那样，“使‘住改商’的难度大大提高了”，而是彻底取消了“住改商”的可能性。地球人都知道，“一票否决”是个杀手锏，不管是联合国安理会表决，还是计划生育责任制考核，所向无敌。现在的高层建筑，一栋之内，动辄上百户，甚至数百户。跑断腿，征求再多业主同意都没用，一票定终身！这不是变相取消了“住改商”又是什么？
        需要纠正一个似是而非的说法，并非如社论所说，“从捍卫业主物权完整的角度来说，这个办法是无懈可击的”，似乎“住改商”是与业主物权相对立的。物权的完整性，是以“住改商”的不存在为前提的。这是一种错误的认识，正基于此，司法解释才变相禁止“住改商”。

      《物权法》第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”由此可见，“住改商”也是一种权利，并且是物权的题中应有之义，不能将物权中的一种权利，与物权中的其他权利对立起来。或许权利在行使过程中，可能产生某种冲突，但这是权利共存情况下的权衡问题，而不是权利之间你存我亡的问题。这正是《物权法》未绝对禁止“住改商”，也不可能禁止“住改商”的根本原因。怎么可以想象，以保护物权为己任的《物权法》，会去禁止某种物权的行使？因此，“住改商”之所以可行首先是因为它也是一种法定物权，尽管有诸多的行使条件。但条件再多，也不能侵蚀权利的本质。然而，依照司法解释，一票否决的“住改商”根本就不可行，这等于禁止了“住改商”，实质上是取消了物权中的特定权能，与《物权法》相抵触。□朱兰春