“住改商”一票否决不冤

      针对最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）中“住改商”一票否决的条款，贵报昨日社论认为此规定太绝对，“住改商”政策要细致灵活。笔者认为可以就此进一步分析。
       2007年10月1日实施的《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”这一条文是有关“住改商”的最高法律规范。

       可见，按规划用途使用房屋是一般原则，而“住改商”只是特殊情形下的例外，所以定出三重限制：第一，“住改商”应遵守如城市规划、环境与房屋管理等方面的法律法规，这是从社会整体层面而言的，这一限制主要由政府部门本着公共利益的目的通过依法行政来予以保证。如大量的“住改商”势必影响到其他商业地产的发展。第二，应当符合管理规约。管理规约是小区业主自治的总章程，“住改商”将不可避免地影响小区物业管理秩序，如人员流量增加，保安难度加大，环境管理困难，服务成本增加。所以，在小区层面上，应由全体业主通过业主自治机制对“住改商”所引起的属于物业管理内的事项进行管制，如管理规约可以规定本小区可否允许“住改商”，允许什么样的“住改商”，以及如何补偿业主等具体事项作出决定。这一层面的自治决策则是一个民主过程，依法定多数决进行。第三，应当经有利害关系的业主同意。“住改商”可能严重影响有利害关系业主物业专有部分的安宁、舒适及价值，而专有部分具有独立性、排他性和绝对性，涉及其专有部分的重大切身利益的事项不属于业主自治范围，不适用自治方式解决。否则，就难以防止出现以自治决定方式侵犯或剥夺个别业主物权的多数人暴政情形。《解释》将“有利害关系的业主”一般限定为本栋业主，应是出于现实上可操作的考虑。综上，对“住改商”的三层限制主要是为了保护业主的物权，但不排除在特定情形下实现“住改商”，以尽量发挥物的效能。

      《解释》将“有利害关系的业主”理解成本栋业主，小区之内本栋以外其他业主有证据证明自己有利害关系的也可视为有利害关系，的确让“住改商”的可能性大大降低。但从根本上说，《解释》是恢复物权法原貌，实现利益有效平衡的需要，是合理的。当然，如果能对“有利害关系业主”作出更恰如其分的划分与界定，那自然是锦上添花。

      笔者认为“住改商”问题上应遵循这样两条原则。一、不允许以牺牲物权保护为代价“住改商”。有什么样的购房目的就应当购买什么样的房屋，将住宅改成经营场所不应鼓励。从市场上看，同一地段的商业房屋价格比住宅要高出多倍，“住改商”业主可以借此获得巨大利益，是第一受益人。在“住改商”的过程中，有利害关系业主的物权利益是最可能受到影响或损害的，个别业主的物业效用可能降低甚至丧失。可见，有利害关系的业主往往是“住改商”的第一受害人，让他们同意是“住改商”成行的当然基础。住不改商只是维系购房时所希冀的正常状态，这种状态是所有购房人事先知悉并承诺一直遵守的。住不改商对于物权权利人包括想“住改商”的业主而言均无损失，而“住改商”则是前述常态的一种例外。所以，“住改商”本来就不应是一件易事，否则其他有利害关系业主的物权保护就会成为更难的事。就整个社会而言，给予全部业主既有物权有效平等的一体保护比起“住改商”所带来的暂时收益而言要重要得多，其意义也更为深远。 二、实现“住改商”的利益平衡至关重要。“住改商”必须实现社会公共利益、小区业主利益、有利害关系业主利益以及与“住改商”业主之间利益的平衡，才具有实施的正当性。长期以来，由于业主自治缺失管理规约作用不大，有利害关系业主的意见更不受尊重，“住改商”的实现途径主要是通过行政权力的运作来达成的。由政府规划所确定的房屋用途，所有人均有充分理由确信其不会改变，政府同意“住改商”是对原先规划的自我否定。但过往的事例却告诉我们，“住改商”最后大都偷偷地完成了，这除了造成政策异动频繁政府诚信受损和权力寻租外，有利害关系业主对违规“住改商”忍无可忍却又投诉无门。物权作为一种私权，与其仰望国家出手，不如放手业主自断。《解释》规定需取得利害关系业主的同意方能“住改商”，否则可诉诸法律，使得有利害关系的业主取得了与“住改商”业主平等对话磋商的机会以及一票否决权，划清行政权与公民私权的边界，这将大大遏制违规“住改商”的盛行。如此，利益亦会在博弈中得到平衡，同时还对行政权的滥用形成了制约，不失为一件好事。□周玉忠