“住改商”的司法解释原应充分听取民意

南方都市报5月27日发表社论《一票否决太绝对，“住改商”政策要细致灵活》，新京报也发表评论《住改商一票否决会不会伤害公平》，这两篇关于“住改商”的评论都写得非常好，从不同的角度对“住改商”的“一票否决”提出建议和主张。

说实在的，看到最高院司法解释出台对“住改商”实行“一票否决”，我也认为这样做过度主张了业主的否决权，却无形中剥夺了业主的开店权，的确是太过绝对，不够细致灵活。我也想写文章呼应和支持取消对“住改商”实行“一票否决”。

不过我在网上检索发现，最高法院2008年6月16日发表的意见稿并没有“一票否决”的内容:摘要如下:

第八条 因其他业主将住宅改变为商业用房或者办公用房等经营性用房，致使其正常居住和生活环境的安全或安宁受到或者可能受到直接损害的业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。

第九条 业主未经有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房，有利害关系的业主请求排除妨害或者恢复原状的，应予支持。造成损害的，并应负赔偿责任。

业主实施其他违反专有部分用途的行为，参照前款规定处理。

第十条 建筑区划内经营性用房的业主或者占有使用人从事经营活动，严重影响其他业主的正常居住和生活环境的安全或安宁，受到损害的业主请求排除妨害的，应予支持。造成损害的，并应负赔偿责任。

我们可以看到，意见稿上述相关条款并无“一票否决”的意思。但最高法院2009年3月23日通过、2009年5月14日公布、2009年10月1日起施行的司法解释的相关内容却发生了很大变化，摘要如下:

第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

显然正式发布的条款与意见稿是有很大不同的。因为，意见稿并没有“一票否决”的内容，而正式发布的司法解释才有。这样来看，司法解释的意见稿显然只听取了单方面的意见而做了修改，修改后并没有将修改稿再次公示。

现在，这一相关的司法解释已经与广东省和广州市关于“住改商”的现行法规出现不一致的情况，因此建议最高法院再听取一下各地政府和社会各界的意见，对相关的条款作出适当的补充或修改。这样才能避免出现法规不一致难以执行，或法规过于武断和绝对不利城市经济繁荣发展。而且，今后各种政策法规不仅要在意见稿的阶段公示，还应该在修改稿的阶段再次公示，这样的决策过程才可能更加科学民主。虽然时间和程序可能会多一些，但可以防止走过场或偏听偏信的情况发生。 □韩世同