最高院限制“住改商” 业界称操作困难意义不大

本报讯（记者/洪俊武）刚刚松绑的“住改商”又被戴上了“紧箍咒”。近日，最高人民法院正式公布《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，其中首次明确“住改商”申请须获得本栋建筑物内所有业主的一致同意。此解释被看作是对前不久广东出台松绑政策的一种否定，不过，有业内人士认为，此举操作有难度，实际意义不大。

佛山“住改商”严重

事实上，很长一段时期以来，有关“住改商”的争论就一直不绝于耳，而在现实生活中这种现象也较为普遍。

记者走访发现，在禅桂中心城区的老城区里，“住改商”现象可谓是比比皆是。像卫国路、体育路、普君路、天佑路、南新路等诸多老城区的内街，沿街商铺绝大部分都是“住改商”的产物，这些商铺原本只是单车房、车库或者首层住宅，但通过改建后纷纷变身为便利店、服装店、水果店、面包房、发廊、房屋中介，甚至是反对声最多的餐馆、小酒吧。

而即使是在一些新建的住宅楼里，也有不少的“住改商”现象。记者走访发现，在季华路、锦华路、绿景路、南桂西路等道路上，一些独立的住宅楼或者是小型住宅小区都有业主将住宅出租给企业、公司作为办公场所，而也有部分公司采用直接购买的方式将住宅改建成办公室。

“其实，这种‘住改商’现象在佛山非常普遍。老城区比较严重，而新的住宅楼、住宅小区虽然少，但也有。”佛山市房协房地产市场研究专业委员会委员、顺德楼市网主编李承玺表示，具体数字很难去统计，也没有人去统计，总之在佛山是比较严重的。

“以顺德大良为例，区内至少有20％的公司选择在住宅性质的物业里办公。”李承玺非常肯定的估算。

成本低让“住改商”大行其道

长期以来，虽然坊间对“住改商”的松绑问题争论不休，但政府相关部门却一直没有拿出切实有效的禁止办法，“住改商”也成为了多年悬而未决的烫手“山芋”。

“为何‘住改商’能大行其道，屹立不倒？”李承玺认为，除传统习惯以及目前佛山写字楼等商用物业不能满足市场需求外，更重要的一个原因就是成本问题。

据他介绍，目前热衷“住改商”的主要是便利店、服装店、水果店、面包房、发廊、房屋中介、小餐馆，以及一些对企业形象要求不高或处于起步阶段的小企业、小公司，他们普遍的特点是实力较弱，而“住改商”相比写字楼等商用物业，好处就在于租金低、物管成本少，这恰好符合他们的需求。

“紧箍咒”难改佛山现状

“此次高院作出的司法解释，给禁止或限制‘住改商’提供了法律依据，但实际操作意义不大。”李承玺认为，无论是前不久广东省的“松”，还是此次高院的“绑”，在操作过程中都存在着难度。

他表示像广东省的“住改商经居委会或业委会同意即可申请”，其实是把一个老大难问题推到了居委会或业委会身上，实际操作中许多居委会和业委会不敢或不愿出具证明。而此次高院解释也只是提供了法律依据，并不是实际的执行措施，“相信政府有关部门不会出台相应的执行细则，也无法出台有效的执行办法”。

“以目前佛山的经济发展水平来看，‘住改商’还存在着很大的市场空间，暂且不说此次解释的操作难度，单说市场需求看是无法禁止此类现象存在的。”佛山卓远国际商务大厦策划部经理张翼翔也表示，从广州的经验来看，其城市化程度较高、曾经禁止的执行力度也较大，但这么多年来“住改商”现象还是有增无减，屡禁不止。虽然企业年审、税务年审等都对“住改商”有一定的控制作用，但由于存在诸多操作难点，许多商家照样可以采用“移花接木”或其它渠道继续经营。因此，“高院的紧箍咒不会对佛山的现时局面产生多少影响，当然，对写字楼经济的发展也不会有太大帮助”。